Prodej nemovitosti představuje příjem a podléhá tedy dani z příjmů. Existuje ale řada případů, kdy je prodávající od daně osvobozen. V jakých případech se daň neplatí a kdy se tomu naopak nevyhnete?
Nejsem profík přes daňové záležitosti, a proto jsem se opřel o web “Finanční správy” a článek na webu “Finance.cz”.
Takže jdeme na to?
Na úvod je nutno poznamenat, že daň z příjmu z prodeje nemovitosti není to samé jako daň z nemovitosti. Daň z nemovitých věcí už příští rok nejspíš platit nebudete, protože za tuto povinnost bude zodpovědný nový majitel.
U daně z příjmu to není tak jednoduché. Každý finanční příjem by totiž měl vstoupit do vašeho daňového přiznání k dani z příjmu za minulý rok, a měl by tedy podléhat dani z příjmu. Podmínky, za jakých jste povinni z takového příjmu zaplatit daň a kdy jste od daně osvobozeni, jsou popsány v §4 a v § 10 Zákona o dani z příjmu. A u prodeje nemovitosti je možné najít mnoho případů, kdy bude váš příjem od daně osvobozen.
5 PŘÍPADŮ, KDY JE PRODÁVAJÍCÍ OSVOBOZEN OD DANĚ Z PŘÍJMU PŘI PRODEJI NEMOVITOSTI
5LETÉ VLASTNICTVÍ NEBO 2LETÉ BYDLIŠTĚ
Daň nemusíte platit (tedy jste osvobozeni), pokud nemovitost vlastníte alespoň 5 let, resp. přesáhne-li doba mezi nabytím a prodejem nemovitosti dobu pěti let. To platí pro nemovitosti pořízené v roce 2020. Pro nemovitosti nabyté od roku 2021 platí časový test 10 let.
Pojem bydliště je definován § 2 odst. 4 ZDP. Bydlištěm poplatníka na území ČR se rozumí místo, kde má poplatník stálý pobyt za okolností, z nichž lze usuzovat jeho úmysl trvale se v tomto bytě zdržovat. Bližší definici stálého bytu potom doplňuje pokyn GFŘ D-6. Pokud jste měli v prodávané nemovitosti bydliště bezprostředně před prodejem, tak se tato lhůta (časový test) zkracuje na 2 roky.
POZOR: V obou případech pro podnikatele platí, že nemovitost po celou dobu trvání příslušné lhůty (tedy 2 nebo 5 let) nesmí být zahrnuta v obchodním majetku.
JAK JE TO S DRUŽSTEVNÍM BYTEM?
V případě převodu členských práv družstva nepodléhá takto nabytý příjem dani z příjmu fyzických osob stejně jako u bytu v osobním vlastnictví v případě, že doba mezi nabytím členských práv a jejich převodem přesahuje dobu pěti let.
USPOKOJENÍ BYTOVÉ POTŘEBY
Ještě v jednom případě však nebudete daň z příjmu platit. A to pokud podle § 4 ods. 1 písm. b) zákona o dani z příjmu do jednoho roku od přijetí peněz z prodeje použijete tuto částku na uspokojení svých bytových potřeb, nebo pokud jste odpovídající částku vynaložili na řešení bytových potřeb v roce předcházejícím. Přijetí peněz je však potřeba oznámit vašemu finančnímu úřadu.
Při prodeji starého a nákupu nového bydlení pak ve zkratce platí, že oproti příjmům z nemovitosti můžete uplatnit nabývací cenu nové nemovitosti. Z rozdílu zaplatíte daň z příjmu.
JAK JE TO PŘI PRODEJI ZDĚDĚNÉ NEMOVITOSTI?
Při prodeji nemovitostí, které jste nabyli v rámci dědictví po zůstaviteli, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem či manželkou, se pětiletý časový test zkracuje o dobu, po kterou zůstavitel či zůstavitelé nemovitost prokazatelně vlastnili. Příbuzenství v řadě přímé definuje občanský zákoník v § 117. Přímými příbuznými jsou např. prarodiče a vnuci, rodiče a děti apod.
PŘÍJEM Z PRODEJE NEMOVITOSTI – OSTATNÍ PŘÍJEM DLE § 10 ZDP
Pokud podmínky pro osvobození od daně z příjmu nesplňujete, jste povinni státu tento příjem přiznat a zdanit. To učiníte v rámci řádného termínu pro přiznání daně z příjmu, tj. do konce března následujícího roku po prodeji (je-li poslední den března sobota nebo neděle, je posledním dnem následující pondělí). Fyzické osoby musí podat daňové přiznání do pátku 1. dubna 2022 fyzicky, či do konce dubna elektronicky.
Potřebujete formulář pro přiznání k dani z příjmů fyzických osob. Příjmy a výdaje podle § 10 budete uvádět v Příloze 2. Jako výdaj proti příjmu z prodeje nemovitosti uvedete vámi zaplacenou kupní cenu. Daň z příjmu tak budete platit pouze z případného kladného rozdílu. Daň z příjmu z prodeje nemovitosti platit nebudete, pokud nemovitost prodáte se ztrátou.
Do výdajů lze kromě ceny nemovitosti, za kterou jste ji nabyli (nebo dle znaleckého posudku při nabytí daru či dědického usnesení při nabytí dědictvím), započítat i náklady spojené s prodejem nemovitosti.